PAVIA E ANSALDO – COMPRAR ACTIVOS “ESENCIALES” EN ESPAÑA E ITALIA: CUANDO LA DILIGENCIA MARCA LA DIFERENCIA ENTRE UN BUEN NEGOCIO Y LA NULIDAD

Comentarios a la Sentencia del Tribunal Supremo 881/2026, de 9 de junio, y comparativa con el ordenamiento italiano

Elaborado por

Maximilià Pacifici (Maximilia.Pacifici@pavia-ansaldo.es)

Meritxell Roca Ortega (Meritxell.RocaOrtega@pavia-ansaldo.com)

Pavia e Ansaldo

Quienes operan en el eje España-Italia –ya sea una gran empresa, una pyme o una sociedad familiar con intereses en ambos mercados– se encuentran a menudo ante dos ordenamientos que, aunque comparten raíces comunes, pueden presentar diferencias significativas en la regulación de las operaciones societarias, diferencias que pueden llegar a afectar a la validez de las transacciones.

Imaginemos una sociedad que decide vender su único inmueble o la maquinaria indispensable para la producción. ¿Puede el administrador firmar esa venta por sí solo, sin más formalidades? En España, la respuesta es no: el artículo 160, letra f) de la Ley de Sociedades de Capital exige la aprobación de los socios cuando la operación afecta a un activo “esencial”, porque vender aquello que sustenta la sociedad equivale, en la práctica, a liquidarla. Italia sigue, en cambio, una lógica distinta desde la reforma de 2003: los límites internos a los poderes de los administradores no son oponibles a terceros de buena fe, y la protección se desplaza al plano de la responsabilidad y la eventual revocación del administrador.

Pero ¿cómo determinar si un bien es “esencial”? En España existe un umbral orientativo: se presume el carácter esencial de un activo cuando su importe supere el 25% del valor de los activos que figuran en el último balance aprobado. Es solo una presunción, sin embargo: un bien puede no merecer tal calificación aunque supere ese porcentaje, del mismo modo que puede ser esencial aunque su valor contable sea reducido –pensemos en el horno de una panadería, una partida potencialmente modesta, pero sin la cual el negocio no puede continuar–. Italia no contempla esta categoría ni umbrales porcentuales: lo determinante es el impacto concreto de la operación en la actividad de la sociedad o en los derechos de los socios.

Esta diferencia genera un problema práctico: el adquirente podría no saber con certeza si el bien es esencial para quien vende. Y si los socios no han autorizado la venta, ¿sigue siendo válida la compra? En España sí, siempre que el adquirente haya actuado de buena fe y sin culpa grave. En Italia se llega a una conclusión similar, pero por una vía distinta: la venta sigue siendo válida salvo que se demuestre que el adquirente actuó intencionadamente en perjuicio de la sociedad (“exceptio doli”). La protección del comprador es, por tanto, aún más amplia en Italia: no hace falta excluir la culpa grave, basta con excluir el dolo.

Esta protección, no obstante, no es incondicional. Cuando aparecen señales de alarma –un precio claramente desproporcionado, un bien evidentemente estratégico, una operación que paraliza la actividad del vendedor– el comprador diligente debe extremar las comprobaciones, solicitando aclaraciones o una copia del acuerdo de la junta general.

El caso analizado por el Tribunal Supremo ilustra con claridad qué señales no pueden ignorarse. La sociedad Cristimar, S.A. vendió a Atamay Promotora, S.L. treinta y ocho inmuebles – la totalidad de su patrimonio – al precio simbólico de 500 euros cada uno (19.000 euros en total), teniendo en cuenta las cargas hipotecarias que los gravaban. El resultado: una sociedad que quedó “despatrimonializada”, sin ingresos y con su actividad completamente paralizada. El Tribunal calificó la operación como una auténtica “liquidación de facto».

La compradora, por lo demás, no era ajena al asunto: su administradora había sido socia de Cristimar hasta cinco años antes y conocía bien la situación patrimonial de la vendedora. Sumando la relación previa, la transmisión de la totalidad del patrimonio y el precio puramente simbólico, el Tribunal excluyó la buena fe de la compradora y declaró la nulidad de la compraventa (con restitución de las fincas).

La lección para quienes operan en el mercado es clara: no hace falta la certeza de que un bien sea esencial; bastan ciertos indicios para que resulte necesario un control más riguroso. Cuanto más se aleje una operación de los estándares de mercado – por el alcance de la transmisión, la desproporción del precio o el impacto en la continuidad de la empresa – tanto más estricto será el escrutinio judicial. El comprador prudente recaba información, documenta sus comprobaciones y, si es preciso, exige que se le exhiba el acuerdo de la junta general.

Para los grupos que operan en ambos países, esta diferencia entre el estándar español de la culpa grave y el italiano del dolo tiene una relevancia práctica concreta. En Italia, la protección del comprador es más amplia, pero las consecuencias de la actuación indebida de los administradores siguen siendo un problema interno entre la sociedad y los socios; en España, en cambio, el legislador ha mantenido un control más estrecho de los socios sobre los activos esenciales. Son diferencias que conviene tener presentes desde la fase de due diligence, para anticipar los riesgos que podrían surgir tras el cierre de la operación.

El equipo de Pavia e Ansaldo queda a su disposición para cualquier aclaración sobre los temas tratados en este artículo, así como para asistirles en la definición y ejecución de la estrategia más adecuada para sus operaciones o las necesidades de su sociedad.